チュリスガーデン湘南野比 管理組合 理事会資料｜2026年6月
エレベーターリニューアルの選択肢は大きく2社・3パターンです。
初期費用・オプション・保守費用を税込みで揃え、長期で比較します。
選択肢 A
JES（独立系）
工事 ＋ 保守を1社完結
油圧式そのまま更新
選択肢 B-1
OTIS（全台ロープ式）
全台ロープ式新設
1社で完結
選択肢 B-2
OTIS ＋ マーキュリー
油圧式を維持する場合
OTIS窓口 ＋ MCR実務
Section 1
担当構造 — 誰が工事し、誰が保守するか
この違いが長期的な費用と管理の複雑さを大きく左右します
選択肢 AJES 1社完結
🔧
リニューアル工事ジャパンエレベーターパーツ（JES）
↓
🛠️
保守・メンテナンスJES（同社が継続担当）
本工事 合計（税込・14台）
¥155,320,000
※C4番館3台に訂正済み
選択肢 B-1OTIS 全台ロープ式
🔧
リニューアル工事（全台）OTIS 本体
↓
🛠️
保守・メンテナンス（全台）OTIS 本体（¥27,000/台/月・確定）
本工事 合計（税込・14台）
¥290,400,000
税別¥264,000,000 × 1.1
選択肢 B-2OTIS ＋ マーキュリー
📋
窓口・管理OTIS（全体を仕切る）
↓ 方式で分担
🔗
ロープ台：工事・保守OTIS 本体
＋
⚙️
油圧台：工事・保守マーキュリー（OTIS子会社・非表示）
油圧台本工事（税込・13台）
¥141,020,000
ロープ台費用は別途
B-2の注意点：マーキュリーはOTISの子会社ですが、住民からの保守窓口はOTISのみです。 実際の油圧台のメンテナンスはマーキュリーが行いますが、管理組合から見えにくい構造になっています。 管理の透明性という観点ではAまたはB-1の1社完結が推奨されます。
Section 2
費用全体比較（すべて税込・同条件）
本工事費 ＋ オプション全採用 ＋ 保守費（10年）を税込みで揃えて比較します
⚠️ C4番館 台数訂正：JES見積書（見積No.00196188）には1号機・2号機・3号機の3台が記載されています。 マーキュリー見積書には2台の記載のみ。正式には3台が正しい構造のため、以下の計算ではJESを14台として訂正・計算しています。 マーキュリー側も3台分の見積を取得することを推奨します。
A：JES（税込・14台）
計算中...
本工事＋オプション全採用
内訳は下表参照
B-1：OTIS全台（税込・14台）
¥290,400,000
本工事のみ（オプション情報なし）
税別¥264,000,000×1.1
B-2：MCR（税込・油圧13台）
¥141,020,000〜
油圧台のみ・C4 2台記載
C4 3台訂正後の再見積待ち
費用内訳 積み上げ比較（税込）
費目 A：JES（税込） B-1：OTIS全台（税込） B-2：MCR（税込）
本工事費（台数） ¥155,320,000
14台（C4を3台に訂正）		 ¥290,400,000
14台・全台ロープ式新設		 ¥141,020,000
13台（C4 2台・訂正前）
C4番館 3台目追加分
※JESは計算済み。MCRは再見積待ち		 計算済み（含む） — 再見積待ち
（約¥11,000,000の追加見込）
オプション（デザインメニュー）
全台採用の場合		 ¥11,349,800
E/W5台×¥2,035,500 + C9台×¥2,196,500		 情報なし ¥13,585,000
全台（内訳は下表参照）
オプション（福祉対応）
全台採用の場合		 ¥5,278,000
E/W5台×¥377,000 + C9台×¥402,000		 情報なし ¥4,040,000
13台分
オプション（安全プラス・耐震）
全台採用の場合		 ¥15,803,200
14台×¥1,128,800		 不要
（ロープ式新設で既存不適格を全解消）		 ¥14,674,400
13台×¥1,128,800
本工事 ＋ オプション全採用 合計 — ¥290,400,000
(オプション情報待ち)		 —
※オプションは全採用の場合の試算。採否は番館・項目ごとに選択可。マーキュリーのC4訂正分・OTISのオプション詳細は要確認。
A：JES オプション全採用 内訳
カテゴリ対象金額
デザインメニューE/W5台（4停止）¥10,177,500
デザインメニューC9台（5停止）¥19,768,500
福祉対応E/W5台¥1,885,000
福祉対応C9台（5停止対応）¥3,618,000
安全プラス（耐震等）全14台¥15,803,200
JES オプション合計¥51,252,200
B-2：マーキュリー オプション全採用 内訳（13台・C4訂正前）
カテゴリ金額
かご天井交換（LED照明）全台¥7,280,000
かご内化粧シート（ダイノック）¥3,445,000
乗場ドア・三方枠化粧シート¥3,900,000
かご内床タイル貼替¥1,235,000
かご内床シート（タキストロン）¥715,000
かご内保護幕¥1,040,000
MCR オプション合計（13台）¥17,615,000
マーキュリーの安全プラス相当オプション（耐震・マルチビームセンサー）は別途見積に含まれない。JESのオプションと内容が異なるため単純比較に注意。
本工事 ＋ オプション全採用（税込・14台換算）
JES（A） OTIS全台（B-1） マーキュリー（B-2・参考）
JES：本工事¥155,320,000＋オプション¥51,252,200。OTIS：¥290,400,000（オプション情報なし）。MCR：本工事¥141,020,000＋オプション¥17,615,000（耐震オプション除く・C4訂正前）。
Section 3
詳細条件比較
費用以外の条件も含めて3パターンを並べます
比較項目 A：JES
油圧式・1社完結		 B-1：OTIS全台
ロープ式統一		 B-2：OTIS+MCR
油圧維持・混在
💰 費用
本工事（税込） ¥155,320,00014台（C4を3台に訂正済） ¥290,400,00014台・全台ロープ式 ¥141,020,000〜13台（C4訂正前）
オプション全採用（税込） ¥51,252,200
耐震含む・14台分		 要確認（情報なし） ¥17,615,000
耐震除く・13台分
保守料（月額/台） ¥25,300/台¥177,100÷7台×14台換算
フルメンテ・年4回有人点検・24時間遠隔監視
月次報告書・年1回法定検査含む
※過去見積もり時データ（7台÷¥177,100）。業界相場¥30,000〜40,000より安いが複数台割引等による実勢値として使用。正式確認で要更新		 ¥27,000/台確定値（OTIS見積書より） 要確認OTIS+MCRで2系統に分かれる
年間保守費（14台） ¥4,250,400/年
¥25,300×14台×12ヶ月
※過去見積もり時データ（7台÷¥177,100）。業界相場¥30,000〜40,000より安いが複数台割引等による実勢値として使用。正式確認で要更新		 ¥4,536,000/年
¥27,000×14台×12ヶ月（確定）		 要確認
🏗️ 工事条件
1台あたり工期 約9日
完全停止（JES提案書2026.5.27確定値）
日曜休工日含む・納期120〜240日後		 1.5〜2ヶ月
全撤去・新設のため長期		 約9日（油圧台のみ）
マーキュリー実施分
建物構造工事 不要 必要な場合あり 不要
居住者の負担 小（7日/台） 大（1.5〜2ヶ月/台） 小（7日/台）
🛡️ 安全・法令
地震時管制装置 ◎ 付属 ◎ 付属 ◎ 付属
停電時自動着床 ◎ 付属 ◎ 付属 ◎ 付属
戸開走行保護装置 ✕ 残る
安全プラスオプション(¥440,000/台)で一部対応		 ◎ 全解消
ロープ式新設で最新基準適合		 ✕ 残る
耐震（既存不適格） △ 地震管制のみ
耐震OPT(¥688,800/台)で部分解消		 ◎ 全解消 △ 地震管制のみ
⚙️ 方式・将来性
省エネ性 △ 油圧式（ポンプ駆動） ◎ 回生電力・36%削減 △ 油圧式
部品供給の将来 △ JES独自調達・縮小傾向 ◎ 現行主流・長期安定 △ MCR調達・縮小傾向
管理の一元化 ◎ 1社完結 ◎ 1社完結 ✕ 実態は2社
🔑 油圧式特有の保守コスト（重要）
作動油交換 5〜7年ごと必要
1台あたり¥15〜30万/回（フルメンテ含否要確認）		 不要
ロープ式・フラットベルト（注油不要）		 5〜7年ごと必要
シリンダー点検 5年ごと必要
1台あたり¥5〜10万/回		 不要（該当部品なし） 5年ごと必要
油漏れリスク あり
油圧ホース・シール劣化。修理費¥30〜80万の事例あり		 なし あり
フルメンテへの影響 油圧特有作業が含まれるため
ロープ式より割高傾向（+¥5,000〜15,000/台）		 標準的なロープ式料金
¥27,000/台（確定）		 同左（要確認）
Section 4
長期累積コスト — 「初期が安い」が逆転する可能性
本工事 ＋ 保守費（月額）＋ 油圧式特有の追加費用（5年ごと）を含めた20年・30年での比較
⚠️ この試算の前提と限界：
JESの保守料は過去見積もり時データを7台換算で割り出した¥25,300/台/月（14台合計¥354,200/月）を参考値として使用しています。（※過去見積もり時データ（7台÷¥177,100）。業界相場¥30,000〜40,000より安いが複数台割引等による実勢値として使用。正式確認で要更新）
OTISは¥27,000/台/月（OTIS見積書確定値）を使用。
作動油はJES提案書（2026年5月27日）に「本工事で交換対象」と明記されているため、次回交換を工事後10年後と想定。
OTISの¥264,000,000には建築付帯工事・夜間工事・警備員等が別途追加の可能性あり（OTIS見積欄外条件より）。
20年累積コスト（本工事 ＋ 保守 ＋ 油圧特有費用・税別・14台）
A：JES（油圧・保守¥25,300/台×14台【過去資料7台換算・参考値】＋油圧特有費用10年ごと） B-1：OTIS全台（ロープ・¥27,000/台確定。建築付帯工事等別途除く）
JES初期費¥141,200,000（税別・14台）＋保守¥25,300×14台×12月（過去資料7台換算参考値）＋作動油交換¥200,000×14台（10・20年※JES提案書により本工事で交換済み）＋シリンダー点検¥80,000×14台（10・20年）。 OTIS初期費¥264,000,000（税別）＋保守¥27,000×14台×12月（建築付帯工事等別途費用は未加算）。 ※JES保守料が確定したらこのグラフを更新してください。
主要マイルストーン別 累積コスト（税別・14台）
時点 A：JES B-1：OTIS全台 差額（JES−OTIS） コメント
初期費の差：約¥123,000,000（JESがOTISより安い）
保守費の差：JESの方が年間¥285,600安い（¥4,250,400 vs ¥4,536,000）
※過去見積もり時データ（7台÷¥177,100）。業界相場¥30,000〜40,000より安いが複数台割引等による実勢値として使用。正式確認で要更新
油圧特有費用：10年ごとに¥3,920,000追加（JES提案書により本工事で作動油交換済みのため初回は10年後と想定）
→ JES保守料の確定値取得後にこの試算を更新してください。保守料次第で逆転タイミングが変わります。
Section 5
過去の見積もり資料との矛盾・疑問点
「エレベーターリニューアルについて」（住民専任者作成・三菱/JES2社見積時代の過去資料）と現在の検討資料を照合した結果です
⚠️ このセクションの位置づけ：
住民専任者作成の資料は過去の検討段階（三菱エレベーター ＋ JESの2社比較時代）のものであり、対象棟・参加業者・費用数値のいずれも現在の検討とは前提が異なります。
そのため、この資料に記載された数値（保守料¥177,100/月・予算¥50,800,000等）は現在の比較表・費用試算・LCA計算には一切使用していません。
本セクションは「経緯の整理と、住民説明時に答えるべき疑問点のリスト」として参照してください。
照合した資料：①JES提案書（2026年5月27日） ②住民作成資料「エレベーターリニューアルについて」（過去資料） ③マーキュリー見積書 ④OTIS見積書 ⑤JESオプション表（2026年6月3日）
🔴 矛盾①：対象棟の範囲が資料によって異なる
住民作成資料
対象：C1・C2・W1・W2・W6 の5棟
イースト棟・C3・C4が含まれていない
現在の比較資料（最新見積）
対象：E1・E2・W1・W2・W6・C1〜C4 の9棟14台
⚠️ 住民資料の作成時点と現在の見積対象が異なります。現在は9棟14台が対象であることを理事会・住民に明示する必要があります。
🔴 矛盾②：見積参加業者が住民資料と現状で異なる
住民作成資料
参加業者：三菱エレベーター ＋ JESの2社のみ
OTISの名前は一切出てこない
他メーカーは障壁により辞退
現在の比較資料
参加業者：JES ＋ OTIS（＋マーキュリー）
三菱が消えてOTISが入っている
⚠️ 「三菱が選択肢から外れた経緯」「OTISが新規参入した経緯」を住民に明確に説明する必要があります。
🟠 疑問③：三菱の電気代▼65,800円/月が現在の比較から消えている
住民資料に「三菱にすれば電気料金が65,800円/月安くなる」と明記。三菱の保守コストにこの差額を含む前提で30年試算が組まれていました。 現在の比較ではOTISのロープ式に「36%削減」とあるが月額具体値が不明。
⚠️ OTISに電気料金削減の月額試算を依頼してください。年間換算すると長期コストに大きく影響します（¥65,800/月 × 12月 × 30年 = 約¥2,368万）。
🔴 矛盾④：長期修繕計画予算 ¥50,800,000 と現在の見積が大幅に乖離
長期修繕計画予算
¥50,800,000
住民資料記載（旧対象5棟分？）
JES本工事（税込・14台）
¥155,320,000
最新見積確定値
予算超過額
▲¥104,520,000
約3倍の乖離
⚠️ 修繕積立金の現在残高・不足額・一時金徴収または積立増額の必要性を早急に確認してください。
📋 参考⑤：過去資料のJES保守料 — 7台換算で14台に適用・現在の比較表に反映済み
住民作成の過去資料に「ジャパンエレベーター保守コスト：¥177,100/月（C1・C2・W1・W2・W6の7台分）」と記載。
単価：¥177,100 ÷ 7台 ＝ ¥25,300/台/月。これを14台換算（¥354,200/月）で現在の比較表・LCA試算に反映しています。
業界相場（独立系フルメンテ¥30,000〜40,000/台）より安い水準ですが、複数台割引・JESのスケールメリットによる実勢値として使用しています。
※過去見積もり時のデータのため、JES正式見積取得後に更新してください。
🟢 確定事項⑥：JES提案書（2026.5.27）より — 本工事に「作動油交換」が含まれている
JES提案書の基本仕様に「作動油 ○（交換対象）」と明記。本工事実施時点で作動油は新品に交換されます。
→ 次回の作動油交換は工事後約7〜10年後（2033〜2036年頃）。当資料の累積コスト試算を「5年ごと追加」から「10年ごと追加」に訂正しました。これによりJESの長期コストがさらに有利になります。
🔴 重要事項⑦：JES工事は「改正建築基準法施行令に準じていない仕様」と明記されている
JES提案書のご確認事項に「本仕様工事は『改正建築基準法施行令に準じていない仕様』です。」と正式に記載されています。
油圧式の制御リニューアルでは戸開走行保護装置・最新耐震基準等を完全には満たせないことの正式な免責宣言です。
→ 住民説明資料に必ずこの点を明示してください。「工事をした＝法令完全適合」と誤解させてはなりません。
🟠 疑問⑧：OTIS見積の「欄外条件」による費用追加リスク
OTIS見積書（¥264,000,000・税別）の欄外に以下の条件が記載されています：
① 消費税別途 → 税込¥290,400,000（差額¥26,400,000）
② 建築付帯工事が別途 → ロープ式変換には昇降路改修等が必要な場合あり。追加費用が発生しうる
③ 夜間工事・警備員・安全管理者が別途 → 長期工事中の居住者配慮コストが追加になる可能性
④ 行政指導があった場合は再見積 → 金額変動リスクがある
⑤ 電気・水道を無償提供が必要 → 長期工事（1.5〜2ヶ月/台）中の光熱費を管理組合が負担
⚠️ OTISの実質総額はこれらの追加分を含めた再試算が必要です。JESとの公正な比較には追加費用込みの実質総額が不可欠です。
📋 参考⑨：住民資料に記録されたJESへの批判的意見（昨年度総会）
「E1において、行先操作盤の防水シートの不具合での動作不良の解決に2週間を要した」— 対応速度への懸念
「低廉だけでJES社を選定するのはいかがなものか。技術力を重視してもらいたい」
「リニューアルに際しては、住民参加のプレゼンをお願いしたい」
「保守業務に住民が精査できる形をとってもらいたい」
JESとの契約時には応答時間・解決時間のSLA（サービスレベル合意）を明記することを推奨します。
矛盾・疑問点 整合性チェック サマリー
#項目状態必要なアクション
①対象棟の範囲（住民資料5棟 vs 現在9棟）要説明住民への正式な対象範囲の通知が必要
②見積参加業者（三菱+JES → OTIS+JES）要説明三菱が外れた・OTISが入った経緯を明確に説明
③三菱の電気代▼65,800円/月が比較から消えている要確認OTISに電気料金削減の月額試算を依頼
④長期修繕計画予算¥50,800千円 vs 現在の見積¥155,320千円要確認積立金残高・不足額・追加徴収の有無を明示
⑤JES保守料（¥177,100÷7台=¥25,300/台→14台換算で比較表に反映）参考値として反映済正式確認後に数値を更新。業界相場より安い水準のため確認推奨
⑥JES本工事に作動油交換が含まれる（JES提案書2026.5.27確定）確定・反映済長期コスト試算を10年ごと追加に設定済み
⑦JES工事が「改正建築基準法施行令に準じていない」要明示住民説明資料に必ず記載。誤解防止が重要
⑧OTIS欄外条件（建築付帯・夜間工事等が別途）要確認追加費用概算をOTISに確認。実質総額を再試算
⑨JESへの住民批判的意見（対応速度・技術力）要対応JES契約時にSLA条項を明記することを推奨
Section 6
管理会社経由で各社に確認すべき事項
以下を揃えてから最終比較・意思決定を行ってください
確認事項 確認先 具体的に聞くこと 優先度
JES 保守料（月額/台） JES フルメンテナンス契約での月額保守料金（税別）を教えてください。作動油交換・シリンダー点検は契約内に含まれますか？含まれない場合、それぞれの費用はいくらですか？ 最高
B-2：C4番館 3台目 見積 マーキュリー センターC4番館は正式には3台です。現在の見積書は2台になっていますが、3台分の正式見積に訂正してください。 最高
MCR 保守料（月額/台） マーキュリー（OTIS経由） リニューアル後の油圧式エレベーターのフルメンテナンス保守料金（月額/台・税別）を教えてください。作動油交換・シリンダー点検は含まれますか？ 最高
JES 作動油交換の頻度と費用 JES 油圧式のリニューアル後、作動油交換は何年ごとに必要ですか？1台あたりの費用はいくらですか？フルメンテ契約に含まれますか？ 最高
JES シリンダー点検の頻度と費用 JES 油圧シリンダーの定期点検は何年ごとに必要ですか？1台あたりの費用はいくらですか？フルメンテ契約に含まれますか？ 最高
OTIS オプション詳細 OTIS B-1（全台ロープ式）の場合、かご内装・乗場デザイン変更等のオプション工事はありますか？ある場合、1台あたりの単価リストを提供してください。 高
OTIS 見積有効期限 OTIS 全台ロープ式（¥264,000,000税別）の見積有効期限はいつですか？ 高
マーキュリー 見積有効期限（60日） マーキュリー（OTIS経由） 現在の見積有効期限は60日（2026年7月中旬頃）です。C4訂正後の再見積の有効期限も同様ですか？ 高
JES 保守料に含まれる範囲の明示 JES フルメンテナンス契約の範囲を書面で提示してください。特に「油圧ユニット故障時の修理」「油漏れ時の対応」は契約内に含まれますか？ 高
OTIS 工期の詳細確認 OTIS 1台あたり1.5〜2ヶ月の工期は完全停止期間ですか？センターC棟（2台設置）は交互施工して停止期間を短縮できますか？ 高
各社 電気代（ランニングコスト）試算 JES・OTIS リニューアル後の1台あたりの推定消費電力量（kWh/年）を教えてください。現状比での電気代削減効果も試算してください。（OTISは36%削減とのデータあり） 中
各社 保証期間 JES・OTIS 工事完了後の保証期間は何年ですか？保証範囲（対象部品・対象工事）を教えてください。 中
理事会 最終判断のための情報が揃う順番：
① JES保守料・油圧特有費用の確認が最優先。これにより長期累積コストの逆転タイミングが計算できます。
② マーキュリーC4訂正見積の受領。これにより3案の初期費用が同一条件で比較できます。
③ 上記2点が揃い次第、本資料のSection 4の数値を確定値に更新し、理事会に最終版を提出します。
④ マーキュリー見積有効期限（60日・2026年7月中旬頃）までに意思決定スケジュールを確定してください。